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投資海外不動產 當心的風險

2018年國際經濟穩定復甦中潛藏威脅,陸美貿易戰開打,在全球貿易衝突升高之際,大陸以貨幣戰回擊消息不脛而走,今年以來人民幣迅速貶值,帶動亞洲貨幣競貶,將造成全球金融市場劇烈震盪,全球資金另尋避風港,衍生新興市場資金被抽離,跨國企業投資縮手,加上美國已啟動升息循環,低利環境將改變,在貨幣貶值、利息調升狀況下,房地產交易將面臨無人接手的困境,海外不動產的投資風險激增,切勿過度樂觀看待。

觀察今年4月美元持續反彈續強之下,亞洲貨幣已有4%至6%的貶值幅度,國人目前喜愛到鄰近的海外國家投資,日本、馬來西亞、泰國、越南、柬埔寨、菲律賓等都是選項之一,也應慎防匯損的風險。

另大部分國人投資海外不動產著重投報率,多數仲介業者以高投報率吸引投資人青睞,但看似美妙的投報率背後其實是數字陷阱,舉例來說,若買下日本的房屋出租,屋主必須繳納20%的租金所得稅,也就是說實際只能拿到名目租金的8成,投報率必須打8折,此外,日本繳納不動產稅項多,屋主取得、持有期間稅負成本高,同時還需支付管理費用,總是大幅吃掉租金收入,實際投報率不如業者標榜的高投報,不可不慎。

亞洲地區過去曾一枝獨秀的馬來西亞,也吸引不少國人前往投資,從吉隆坡市區到新開發的依斯甘達特區,都有台灣投資人的身影,2014年大馬政府為調控房市,調高外國人買房門檻至100萬令吉,但當地人普遍購買50萬令吉以下的房產,產品出現區隔,惟近2年大馬房產滯銷,加上馬幣劇烈波動,下跌超過3成,匯損大,租金投報率扣除持有稅與管理成本,僅剩3%至4%,讓海外投資人紛紛興起轉售念頭,誰都不想當最後一棒,近2年出現不少交易糾紛,求助無門。

貿易戰開打,全球資金回流母國或先進的經濟體尋求安穩的投資,將成為下一波資金流動的趨勢。過度開發投資的新興市場,或高度發展而住宅持有率偏低的國家,房地產市場的投資都會積極吸引外來資金做支撐,即使有誘人的高投報率,但各國的房產持有稅負不同、資產保險費、物業管理維護費與匯差,都是減損收益的風險因素。

另外,未來房屋轉售所需負擔的稅費及接手,也是投資人需要進一步評估的。建議國人做足功課再下手,減少讓自己成為「海外房產孤兒」的風險。

(中國時報)


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